資産形成から築古不動産の取得を目指しているところです。
今日は近隣を３件ほど内覧してきました。
エリアの賃料はだいたい３～４万程なので、２００万前後の戸建てを中心に探しています。
まだ探し始めですが、今年中に少なくとも１件は取得し、賃貸に出す事を目標にしています。
今回は内覧の様子やチェックしたポイントを記載していきます。
内覧の様子、車社会の田舎は駐車場が２台分ほしい
見ている価格帯の物件は、たまたまなのか駐車スペースが１台が多いんです。
今回は１台かギリギリ２台くらいのスペースでした。
田舎って敷地が無駄に広々してて、どこに車止めてもいいよってイメージだったので、意外とそういう物件がないのだと感じています。
そこまで田舎過ぎないって事かもしれませんが。
まず優先すべきは駅よりカースペースです。
今回の内覧ですが、少し前にみた安物件は雨漏りが酷くて、白蟻もいる、残置物てんこ盛りとなかなかのハード物件に比べると、
どの物件も雨漏りしてない！と感動しました。
床も比較的しっかりしているのでそのまま使えそうだし、
さすがに２００万の物件（それでも安いけど）は違うなと思いました。
どんなに安くても、修繕、特に屋根周りは結構費用かかっちゃいますからね。
それならちょっと高くてもしっかりしている物件から始めたいかなと。
たぶん心が折れてしまうだろうし。
内覧時にみているポイント
内覧はまだ数件ですが、なんとなく見るポイントがわかってきた気がします。（気のせい）
まずは雨染み、雨漏りしていないかはチェックします。
次は建付け、窓や扉がストレスなく開閉するか確認して、歪み傾きがないか確認します。
傾いてる場合は、原因にもよりますが、どの理由にせよ直すの結構大変ですね。
家自体が傾いている場合は、ジャッキアップして柱交換したりスペーサーいれて直している方がいますが（それでも相当ハード）
地盤から傾いているともう手が付けられないです。
でも内覧時に傾きチェックでレーザー墨出し器使うのもどうですかね。
人によっては体感で傾いてるか確認する方もいれば、小さい水平器をもって簡単に確認される方もいるようです。
私は今回は体感で確認する事にしました。（小さい水平器持っていないだけ）
以前内覧を付き添い無しで入った事があり、その時は１ｍの紐に５０円玉をくくりつけて、
柱をチェックしてみたことはありました。
が、まったくわかりませんでした。
あれはちょっとコツがいりますね、私がネットの記事をよく読んでなかっただけかもしれません。
どちらにせよ、不動産屋さんと同行するときは恥ずかしすぎてだせません。
家族には、「催眠術かけるやつだ」といわれたので、「スリーパー（ポケモン）じゃねえわ」と返しました。
あとは匂いですね。
私はまだ異臭物件には出会ってないんですが、
匂いはなかなか取れないみたいです。
内覧時には舞い上がって気づかなかったのに、購入後にカビ臭さが充満していて、床下にハイターしまくっても取れないとかあるそう。
他に費用がかさむ排水周りっていうのもあるんですが、これはなかなかチェックしにくいんですよね。
みんなどうしてるんでしょう、出たとこ勝負？
ちなみに白蟻も築古不動産の天敵ではあるんですが、購入側からすると「白蟻はお友達」なんだそうです。
白蟻がいると物件の交渉に使える上に、慣れるとそこまで大変ではないからだそうです。
まあ、床をはがす予定なら、木材の部分的な交換や薬の注入で対処できますからね。
床下見て束柱がボロボロだった時は震えましたけど、調べれば鋼鉄製の束柱があるので、簡単に交換する事できます。
ほんとに無知はコストの世界だなと痛感してます。
内覧は出来なかったが未掲載の物件を教えてもらえた
このエリアはアパートが全然売りに出ないので、そのことを不動産屋さんに相談してみたら、アパートではないけど戸建てが集合した一帯の売却情報を教えてもらいました。
戸建て６棟で約２０００万ほど。
なんとお高い、と思いつつ年間CFがだいたい３００万とのこと。
年間CF３００万、なんて魅力的な言葉なんでしょう。
私は属性良くない身分ですが、なんとか融資引けないかななんてちょっと考えてしまうお話でした。
オーナーチェンジ物件て、中が見れない状況で購入になるのに、みんなどうやってリスクヘッジしてるんでしょう。
退去してハチャメチャになってたらと考えると、目の前の餌に食いついて後々痛い目にあうリスクにびびってしまう今日でした。
まとめ
内覧で私が見ているポイントですね。
・雨漏り
・傾き（体感）
・匂い
ここはチェックです。
逆に床や壁は比較的優しめで修理できるので、あまり見ません。
あとは外から屋根の棟をみて、真っすぐになっているか確認します。
課題は水回りや排水をどうチェックしたものかってところですね。
なんとか今年中に少なくとも１件賃貸に出す事を目標に、引き続きコツコツやっていこうと思います。
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